房地产企业土地增值税反避税案，不要反向看噢！

一、案情概述

A公司与B公司为关联企业，其中B公司为建筑企业，A公司主要从事房地产开发业务，2007年10月A公司成立分公司，从事X小区的开发，小区主体土建、安装工程由B公司施工。调查发现，企业建设安装工程成本明显偏高，存在避税嫌疑，经过一系列调查及谈判磋商，税务机关按规定对企业进行了特别纳税调整，调减工程成本1315.30万元，补缴土地增值税62万元。

二、相关事实

（一）关联关系及关联交易情况：

1、关联企业认定：

B公司与A公司的股权结构同为孙某投资占比90%。王某投资占比10%。

根据《特别纳税调整实施办法（试行）》第九条规定，A公司与B公司同为自然人孙某持股25%以上，两者为关联企业。

2、关联交易认定：

A公司开发的X小区主体土建、安装工程由B公司施工，属于关联方之间提供劳务的行为。

（二）案头审计发现的避税疑点：

A公司申报的X项目土地增值税清算情况显示：其他类型住宅增值率极低，仅为-21.91%，出现了负数情况；整体土地增值税税负为1.88％，税负明显偏低于相同行业的其他企业，也低于当地土地增值税的预征率即其他类型住宅2％、非住宅类房产3％。

三、案件处理

（一）调查取证情况；

该项目清算申报房地产开发总成本8431万元，其中关联企业B公司发生的土建、前期工程、公共配套设施工程成本为7109.27万元，截至2014年6月，实际付工程款4000多万元，还有3000多万元未支付。

X小区实际施工时间为2007年至2013年，小区的房屋结构为一期、二期、三期住宅砖混结构、四期住宅框架结构（企业自行分期）。通过计算该小区的单位建安成本发现，该小区账面记载建安工程费6592.23万元，建筑面积47407.77平方米，单位建安成本1390.54元，相较于同期、同类小区的开发成本看，该单位建安成本畸高。

（二）可比性分析及差异调整情况：

1、A公司在2011年为某镇政府代建房地产项目Y小区，代建的Y小区为三幢五层住宅楼。政府在与A公司签订的“安置房建设合同”协议中明确，建安工程成本按照施工图套用2004版建筑安装定额，依据当地2010年第5期造价信息指导价进行预算后下浮6%确定，建安回购成本为919元/平方米。

我们对比后发现，X小区与Y小区在施工时间、施工地点、房屋建造类型等方面具极强有可比性，Y小区的单位建安成本由于经过政府部门的审核具有公允性，X小区的建安成本应当比照Y小区建安成本进行确定。

2、根据工程造价信息网上公布的“标准工程造价指数”数据，2012年下半年多层框架商品住宅每平方米造价为1195.20元。X四期三幢住宅楼为框架结构。工程造价信息网上公布的该“标准工程造价指数”具有参照价值。

（三）对所有类型关联交易避税事实的确认：

A公司与B公司为关联企业，通过虚增工程成本且并不实际支付的形式虚增工程成本事实比较清楚。企业也承认X项目单位建安成本偏高的事实。

（四）谈判情况：

在与纳税人的两轮谈判中，我局提出了Y小区的单位建安成本及工程造价信息网上公布的“标准工程造价指数”数据作为调整参照标准。税企双方最终确定以2012年下半年多层框架商品住宅“标准工程造价指数”为参照标准，以平方米造价为1195.20元作为依据，合计调减X项目建安成本1315.30万元，并按规定补缴土地增值税62万元。

四、案例启示

（一）反避税管理对象不仅仅局限于跨境关联企业企业所得税管理，也包括境内存在税负差异的关联企业之间的避税行为，在税种上也往除个人所得税以外的其他税种拓展，这就赋予地税机关更多的反避税管理空间。

（二）除企业所得税以外其他税种的反避税立法还有待进一步加强。

（三）反避税工作在地税的开展，对进一步区分避税与偷、逃、骗税的区别，规避税收执法风险具有重要意义。

（四）土地增值税反避税调查的成功结案，对同类避税行为的调查处理具有一定借鉴意义。