房地产企业热点问答

土地出让金返还（指政府不指定用途）需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么？

答：如不是降低地价的返还款，则房地产企业还可以原来支付的土地价款扣减房地产销售额。

房地产企业销售自行开发的异地房产取得的销售收入（非预收款），是否要在项目所在地预缴增值税？

答：根据税务总局对销售不动产的纳税义务发生时间的解读，房地产企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务发生时间为不动产的产权转移时间，房地产企业销售房地产从收款到办理产权转移中间必然要间隔一段时间。因此，房地产企业收取的售房款只能是预收款，按规定必须在项目所在地预缴税款。

房地产企业一次拿地，分期开发。目前，只拿了第一期的施工许可证。在第一期预售时，由于后期的规划及许可证均未下来，也不知道后期的可售面积有多大，其在第一期销售时土地价款如何扣除（即第一期可售面积占总面积的比例无法确定）？按什么方法扣除？

答：房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金

已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。

关于安置房问题。某城市建设投资有限公司是独立法人资格的国有独资企业。主要经营范围是对城乡建设投资，市政工程管理，土地收储整理等社会公益项目建设。安置房建设作为“城市棚户区改造规划”的一个重要组成部分，安置房性质属于公益性建设，在房屋分配过程中与商品房买卖有着较大的区别。安置房分配执行房屋产权调换1:1还原互不找差价，安置房面积超出产权调换面积的部分，以安置房成本价结算，即根据与拆迁户签订的拆迁协议进行结算，超出协议安置部分安置户需缴纳差价房款，城投公司按成本价收取。（1）安置房属于公益性建设，对于安置房1:1还原部分，是否可以作为用于公益事业的情形，不视同销售？（2）如果只对超过1:1还原补差的部分征税，是否可以按实际收取的款项（成本价）计税？是否可全额开具发票，作为安置户办理房产证的依据？

答：拆迁安置房不属于公益性项目，应按规定缴纳增值税。对拆迁安置房的计税价格，我们意见，可参照原营业税政策的相关规定，对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积，以房屋的成本价作为增值税的计税依据，房屋成本价=（房屋建造成本+房屋土地成本）×（1+成本利润率）；对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款，以实际收到的价款作为计税依据。

私人开发房屋和单位集资建房问题。（1）个人购买单位集资建房的房屋，该集资单位缴纳了土地契税并取得房产大证，现需进行大证分割，请问是按首套房还是二手房？

答：按二手房缴税。

（2）私人开发房子（部分自用，部分销售；自家用地），交完罚款后，办理了房产大证（已缴纳土地契税），现销售其中两套房，大证分割，请问是按首套房还是二手房？如果按首套房，国税金三的实际操作流程？

答：按二手房缴税。

《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局2013年第15号公告），一些纳税人与地方政府合作，投资政府土地改造项目，投资方行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。现请示营改增后该政策是否予以平移？

答：此问题我们已明确，按5月26日视频培训的口径执行。

跨区域房地产开发企业如何缴税。宁波某公司（注册地宁波）在我市某县取得土地使用权开发房地产。该房地产项目现将整体销售给当地某公司，用于安置职工住宿，拟销金额1.34亿。现请示该跨区域房地产开发企业如何缴税？是否应在项目开发地缴纳增值税？从其他省出台解读，确定异地销售房地产需要在房地产所在地缴纳增值税，但税率有5%，也有3%。该公司6月份将要销售该房地产，时间紧政策不明确，亟待省局予以明确。

答：如属于房地产老项目，应按5%征收率在项目所在地全额预缴税款。

银行处置抵押的不动产，如果抵押房已跑路，银行能不能自己开票给购买方办理产权证。抵押方找不到了，银行虽有处置权，但到底能否以自己开票，还有开票后如要缴税，以谁的名义缴？

答：银行可凭抵押合同以不动产的原产权人名义到地税机关代开发票、缴纳税款，地税机关按36号文件的相关政策征收增值税，税款从不动产的销售款中扣除。

地税有房屋估价系统，是否继续延用其估价系统的数据作为征税依据？

答：是的。